Reabertura da linha de crédito Pró-Cotista convida quem tem renda
de até R$ 7 mil a retomar o sonho da casa própria. Mas há crédito para
outros perfis
O mercado imobiliário está comemorando
o anúncio da Caixa Econômica Federal (CEF), que retornou com a linha de
financiamento habitacional Pró-Cotista, que havia sido suspensa pelo governo
federal ano passado. Nesta nova etapa,foram liberados R$ 4 bilhões para quem
procura imóveis de R$ 190 mil a R$ 800 mil, um montante menor do que aportes
anteriores, mas há novidades positivas como a elevação de 50% para 70% o limite
de financiamento para imóveis usados e a manutenção de 80% para compra de
imóveis novos e prontos. Os juros que variam de 8,85% ao ano a 7,85%, só não
são inferiores às do programa Minha Casa Minha Vida.
“O anúncio certamente está estimulando
que mais consumidores retomem o projeto da aquisição da casa própria”, observa
o diretor da URBS RT Lançamentos Imobiliários especializado na área de
financiamentos, Anderson Andreoli. Ele explica que a medida já é uma
repercussão da queda da taxa de juros Selic no País, que estava fixada em
14,25% desde julho de 2015 e veio caindo gradativamente, até chegar a 7% no
final de 2017, a menor desde 1986. Em sua avaliação, o montante disponibilizado
pela CEF para a linha é pequeno frente à demanda, mas os juros de outras linhas
devem cair também.
Andreoli lembra que, independente da
linha Pró-Cotista, é importante que o consumidor em fase de pesquisa de imóveis
conheça as demais linhas de financiamento imobiliário disponibilizadas pelas
instituições financeiras, o que inclui os bancos privados que podem
aplicar 65% dos recursos da poupança de seus clientes na moradia. “A diferença
de taxas entre um banco e outro pode chegar a 40%”, diz o especialista.
Conheça as principais linhas de financiamento disponíveis no momento
Linha Pró-Cotista
Trabalhador com renda familiar a partir
de R$ 7 mil é o perfil desta linha. Os recursos são provenientes do Fundo de
Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e por isso o pretenso comprador precisa ter
carteira assinada ou 10% do valor do imóvel em FGTS para ser abatida no saldo
devedor. Os imóveis podem variar de R$ 190 mil a R$ 800 mil. Se for usado é
possível financiar até 70% do bem, e 80% se for novo. Os juros que variam
de 8,85% ao ano a 7,85%, só não são inferiores às do programa do governo.
É importante lembrar, de acordo com
Andreoli, que quem quiser obter o financiamento, não pode ser proprietário de
imóvel no município onde mora ou trabalha, nem ter financiamento no Sistema
Financeiro da Habitação (SFH) em qualquer parte do País. O Banco do Brasil
também possui linha de crédito Pró- Cotista, e segue as mesmas regras da Caixa.
A dica de Andreoli para quem se encaixa
nesse perfil e está em busca da casa própria, é primeiramente procurar um bom
corretor de imóveis que vai indicar um correspondente para primeiro fazer a
análise de crédito. O segundo passo é procurar o imóvel que se enquadra no
valor que o banco liberou. “É importante seguir essa ordem. Quando o crédito já
está aprovado, fica mais simples definir os empreendimentos que se encaixam e
finalizar a aquisição”.
Minha Casa Minha Vida - Faixa 2
Atualmente o financiamento habitacional
mais conhecido do mercado é do programa Minha Casa Minha Vida, lançado pelo
governo federal há oito anos. O contrato pode ser feito tanto pela Caixa
Econômica quanto pelo Banco do Brasil, em Goiânia, atende famílias com renda de
até R$ 2351 a R$ 6.500, permite o uso do FGTS de todos que moram na casa, assim
como a soma dos salários para comprovação de capacidade financeira. Além disso,
o governo também dá um subsídio de até R$17 mil. A taxa de juros chega, no
máximo, a 8%. O imóvel pode ser novo ou usado e pode chegar, no
máximo, a R$ 190 mil em Goiânia. Se estiver na região metropolitana, o imóvel
tem de custar no máximo R$ 180 mil, ou R$ 95 mil se estiver no interior
do Estado.
Minha Casa Minha Vida - Faixa 1,5
Em 2016, o governo federal regulamentou
essa modalidade, voltada para famílias que com renda mensal bruta limitada
entre R$1.400 a R$ 2.350, os juros chegam a 4,5% e o subsídio pode alcançar R$
37 mil. Foi uma oportunidade de incluir esse perfil um público que antes não
era contemplado pelo mercado.
“Famílias com filhos tem mais chances
de conseguir o subsídio máximo”, explica Fernando Salomão, gestor regional de
vendas da MRV. Em Goiânia, a MRV foi pioneira na oferta dessa modalidade e já
está em seu quarto lançamento. “A procura é grande porque o déficit
habitacional é ainda nessa faixa de renda e, inclusive, a velocidade de vendas
é maior do que na faixa 2 do MCMV”, diz.
Para ser enquadrado nessa faixa, o
imóvel tem de ser novo e custar até R$ 128 mil em Goiânia. A renda familiar não
pode ser superior a três salários mínimos. O interessado não pode ter
imóvel em seu nome e nem ter sido beneficiado por nenhum programa de habitação
social do governo.
Minha Casa Minha Vida - Faixa 1,0
Para as famílias que têm renda mensal
bruta até R$ 1.800, o Minha Casa, Minha Vida pode custear até 90% do valor do
imóvel, que também conta com subsídio do Governo do Estado. O restante é
dividido em até 120 meses (10 anos), com parcela mínima de R$ 80,00 e máxima de
R$ 270,00. Essa é a faixa 1 do programa que, em Goiás, é operado pela Agência
Goiana de Habitação (AGEHAB).
SBPE - Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo
O SBPE é a maior fonte de recurso de
financiamento imobiliário no Brasil, e origina-se dos rendimentos das poupanças
dos clientes de cada banco, seja público ou da rede particular. Com a alta da
taxa Selic, desde 2015, o volume de depósitos em poupança baixou e, com isso,
os recursos para o financiamento imobiliário também. Mas, com o novo panorama
de taxa Selic a 7%, a expectativa é que os recursos tornem-se fartos novamente.
Em 2017 o saldo fechou em R$ 563.742 milhões, de acordo com a Associação
Brasileira de Crédito em Poupança (Abecip).
Andreoli explica que o SBPE viabiliza
linhas de crédito nos bancos governamentais e privados para quem já tem imóvel
próprio e está fazendo uma segunda aquisição ou que possui renda familiar
superior a R$ 7 mil ou não se encaixa nas demais condições estabelecidas nos
programas de governo. Para esse público, a dica do especialista é pesquisar as
taxas oferecidas, pois existe aí a competitividade entre as instituições.
“Assim como nos demais financiamentos, o ideal é validar o crédito e depois
procurar o imóvel mais adequado”, orienta.
Ele acrescenta que outra vantagem desta
linha é a possibilidade de fazer a portabilidade do financiamento para bancos
que estiverem oferecendo taxas menores. É que está em vigor a Resolução
4.292 do Banco Central, de 2013, que permite a portabilidade de crédito.
“No Brasil, a portabilidade já é amplamente usada nos mercados de telefonia
fixa e móvel, o que possibilita um maior poder de negociação aos clientes
destes serviços. Mas o que poucos sabem, e por isso poucos usam, é que esse
conceito se estende também aos serviços de operação de crédito das instituições
bancárias, como empréstimos e financiamentos”, explica o especialista.
Andreoli pondera que existem regras
para a mudança, mas ela é possível e benéfica para consumidor que, ao
longo do tempo, tem a possibilidade de migrar para outro banco caso outra
instituição passe a oferecer taxas mais atrativas. “A diferença de 1% em um
financiamento de R$ 200 mil gera uma queda de parcela de R$ 2 mil para R$ 1,7
mil”, exemplifica o especialista que está, neste momento, assistindo um cliente
que está em processo de portabilidade de crédito. “Ele está saindo de um juro
de 11,5% para algo em torno de 9%”, informa.
